공인중개사 임대계약갱신 확인 의무화

공인중개사 임대계약갱신 확인 의무화

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｢공인중개사법 시행규칙｣ 개정…내달 13일부터 시행

 

 

- 계약갱신요구권 행사여부 명시·민간임대 등록사항 개정 등 -

 

□ 국토교통부(장관 변창흠)는 주택 매매 시 매수인-매도인 간 분쟁을 최소화하기 위해 ｢공인중개사법 시행규칙｣ 을 12일 개정·공포하고 2.13일부터 시행한다고 밝혔다.

 

□ 이번 개정은 지난 7월「주택임대차보호법」(20.7.31)에서 계약갱신 요구권이 제도화됨에 따라 공인중개사가 중개대상물에 관한 권리관계를 명확하게 설명*하고, 중개대상물의 확인·설명사항에 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 명시할 수 있도록 하는 등 국민편의를 높이고 부동산 시장의 안정화를 위한 것이다.

 

* 공인중개사법 제25조에 따른 의무(중개대상물의 확인ㆍ설명)

 

□ 주요내용은 다음과 같다.

 

 

< 계약갱신요구권 행사여부 중개대상물 확인·설명 명시 등 >

 

□ 중개대상물 확인·설명에 “계약갱신요구권 행사여부”가 명시되지 않아 계약자 간 분쟁소지가 있었으나, 주택 매매 시(집을 사고 팔 때) 공인중개사가 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 매도인과 매수인이 반드시 확인하도록 하였으며,

 

ㅇ 관계부처 및 공인중개사협회 등 중개업계의 의견을 반영하여 계약갱신요구권을 확인할 수 있는 자료*를 매도인으로부터 받아 첨부하고, 계약 시 계약갱신요구권과 관련된 권리관계를 중개의뢰인에게 설명하여 분쟁을 최소화하도록 하였다.

 

* 임차인이 계약갱신요구권 행사를 완료한 경우 “기 행사”, “행사”한 경우에는 현재 및 갱신 후 임대차 기간을 명시하고, 행사하지 않는다면 “불 행사” 에 표시할 수 있도록 권리관계 표시

 

 

임차인이 있는 집을 매매하는 경우 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였는지 여부를 확인하지 않고 계약을 체결한 이후, 소유권이 이전되기 전에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 새 집주인은 갱신 거절을 할 수 없어 이사를 못하는 경우 발생   계약갱신요구권 행사여부 및 관련된 권리관계를 당사자간 확인하여 새 집주인(매수인)과 매도인간에 분쟁이 없도록 사전에 명확히 설명하도록 하여 분쟁 차단

 

< 민간임대 등록사항 개정 >

 

□ 공인중개사가 민간임대등록사업자의 임대차계약을 중개함에 있어, 현행 중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일을 추가하여 민간임대주택에 대해 보다 상세한 정보를 미리 확인한 후 임차인에게 설명*할 수 있도록 하였다.

 

* 임대개시일부터 임대의무기간이 시작되므로, 현 시점 기준 ‘잔여 임대의무기간’(임차인의 법적 거주가능기간) 파악 가능

 

ㅇ 이 밖에 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정사항*을 반영하여 확인·설명사항에 민간임대등록 분류 중 ‘단기민간임대주택’을 삭제 하였다.

 

* 민간임대주택법 개정(’20.8.18. 시행)에 따라 ‘단기민간임대’ 폐지

 

 

현재 공인중개사가 민간임대등록 의무기간과 임대개시일을 확인하여 설명하는 항목이 없어, 임차인이 거주가능기간에 대해 정확한 설명을 받지 못하는 경우 발생   중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일을 표시하여, 공인중개사가 임차인에게 법적으로 보장되는 거주가능기간 안내 가능

 

 

 

< 업무정지기준 개선 및 처분기준 명확화 >

 

□「공인중개사법」*상 업무정지 기준에 착오 또는 단순 실수 시 가중․감경사유가 없고, ‘최근 1년 이내’로 되어 있어 기준시점이 모호하여 이를 보완할 필요가 있었다.

 

* 공인중개사법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준)

 

ㅇ 이에 따라, 위반행위의 내용·정도·동기 및 결과 등을 고려하여 업무정지 기준을 가중·감경 할 수 있도록 하고, ‘최근 1년 이내’의 기준시점을 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 명확히 하였다.

최근 1년 이내에 1회 위반한 경우에는 업무정지 6개월을 명하도록 규정하고 있으나, 기준 시점이 위반행위를 한 날인지 위반행위를 적발한 날인지 모호   ‘최근 1년 이내’의 기준시점을 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 명확화